Опубликовано: 2011-06-27 Автор: Евгений Воробьев

Хотелось бы начать цикл статьей о коммунальных службах с реальной истории, в которой мы все занимаем своё определённое место.

Однажды зимой после очередной оттепели кровли домов в одном из районов Петербурга дали течь. И, как по закону подлости, всё это произошло в выходные дни. Естественно, кто как мог так и спасался сам и спасал своё имущество. Телефоны аварийных служб, как часто бывает, после первой сотни звонков отключились.

Пришёл долгожданный понедельник, разъярённый народ хлынул в Жилкомсервис своего района. Мольбы, просьбы, письма, жалобы, а затем и угрозы о привлечении виновных к ответственности постепенно перерастали просто в ор беспомощных. И тут апогей всего события - к народу явился главный инженер Жилкомсервиса. Обстановка накалилась до предела. Все ринулись к нему в кабинет - кто с надеждой на спасение, ну а кто и «выпустить пар». И что, вы думаете, сказал главный инженер? «Я в курсе всех событий, работа ведётся, мы предпринимаем безотлагательные меры». Но очень удивлённо он это произносил! И это на третий день после того, как начали течь кровли, и все эти дни талые воды с крыш текли в квартиры людям, проживающим на последних этажах. После этого люди покорно развернулись и разбрелись по домам.

И суть тут не в том, что крыши текут, а в том, что об этом кроме нас с вами в действительности никто не знает и знать не желает. Ну а уж какие-либо меры принимать никто и не думает.

Ваш покорный слуга представлял интересы многих граждан по делам о возмещении ущерба, причинённого протечками с кровель. После того, как суды принимали решения в нашу пользу, мы добивались и выплат и ремонта кровель. Но всё это сущие мелочи. Самое страшное не это. Я имел разговор с дежурным помощником главы Красногвардейского района Санкт-Петербурга, и что интересно, она (помощник главы администрации) всё понимает, сочувствует, готова нас выслушать. Администрация, конечно же, примет все необходимые меры к исправлению ситуации и при этом рекомендует нам с вами самостоятельно «скинуться» на ремонт кровли, потому как в нашей стране лозунг «Помоги себе сам!». Это не пустые слова! И это не шутка, а реальный случай из моей практики.

Теперь о главном. Если Вам «повезло», и Ваша квартира находится на последнем этаже, всегда нужно помнить, что кровля для Вас играет куда более серьёзное значение, чем для тех жителей, кто живёт под Вами. Соответственно, Вы должны понимать, что если Вы затопите соседей, они придут к Вам. Конечно, потом Вы разберётесь и причинитель вреда будет установлен, и Ваши соседи получат в качестве возмещения ущерба какую-то сумму денег. Но в процессе разбирательств отношения с соседями могут быть безнадёжно испорчены.

Для всех тех, кто попал в такую ситуацию, или для тех, у кого имеется какой-либо риск, хотел бы прояснить ситуацию с позиции закона.

Как правило, протечки происходят в домах старого фонда, но я бы сказал иначе, протечки происходят там, где не так давно был произведён ремонт кровли, и в последующем проходила чистка кровель от снега с применением «высокотехнологичных средств», т.е. лома и топора. Опять же это показывает практика и заключения эксперта.

Конечно, всё упирается в пресловутую коррупцию. Безусловно факты отмывания денежных средств, нецелевое их расходование требуют подтверждения и доказательств. У нас их нет, да и к тому же есть правоохранительные органы, которые этим должны заниматься. Поэтому мы не будет на этом заострять внимание, тем более что «не пойман не вор», но как говорится «земля слухами полнится».

С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. С этого момента гражданам нашей страны предоставлено право выбора способа управление многоквартирными домами. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ, такая система управления многоквартирным домом должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При этом Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Законом предлагается три варианта:
• 1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств, в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
• 2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. В соответствии с п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
• 3) Управление управляющей организацией. В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Я хотел бы остановится на третьем варианте управления, потому как большинство жилого фонда в городе Санкт-Петербурге не новостройки, и многие просто не видят смысла брать на себя бремя содержания имущества либо организовывать ТСЖ и вкладывать огромные средства на восстановления разрушенных коммуникаций, фасадов, ремонта электросети и т.д. Ну и, конечно же, пресловутая пассивность нашего населения не способствует организации ТСЖ. В конце-концов, это просто не рентабельно, имея жилищный фонд в таком состоянии.

В соответствие со ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

• 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Кроме того, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, это также установлено ст. 162 ЖК РФ.

Рассмотрим подробнее нормативно-правовую базу, регулирующую взаимоотношения между Управляющей компанией и собственником жилья.

Правоотношения эти регулируются не только Жилищным кодексом, данные правоотношения попадают и под действия Закона « О защите прав потребителя» это подтверждается Постановлением №7 от 29 сентября 1994 года, где указано, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров розничной купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Закон «О Защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно положениям ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержания общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствие с п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491, в состав общего имущества входит, в том числе и крыша.

Согласно п. 12 указанных Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию ремонту общего имущества, т.е. кровли, с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Соответственно, если вы заключи договор на управление многоквартирным домом с Жилкомсервисом, либо другой управляющей организацией, то, таким образом, Вы передали управляющей компании полномочия по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества Вашего дома.

Следовательно, обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества лежит на управляющей организации, т.е. в нашем случае Жилкомсервисе.

Также, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №170 от 27.09.2003 г. утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:

• обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Кроме того существуют и Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства от 23.05.2006 г. №307, которые в свою очередь регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Теперь хотелось бы сказать пару слов об ответственности Управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

В соответствии со ст. 1064 Гражданский кодекс РФ, вред, причинённый личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Как раз то, в случае, если Вашу квартиру залили талые воды с кровли, вред Вам обязан возместить Жилкомсервис, либо другая управляющая организация в чьём ведении находится управление домом.

Кроме того, ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений в виде штрафа накладываемого на должностных лиц в размере от четырех до пяти тысяч рублей, а на юридических лиц в размере от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

Также, в соответствии с п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Кроме этого, в соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе требовать и моральный вред за физические и нравственные страдания которые он перенёс в результате причинённого ему вреда.

Если же в действиях Управляющей организации как Вам кажется имеется состав уголовного преступления, то смело можно направляться в прокуратуру и писать заявление.

Да, возможно, многие скажут «не густо», конечно, это несравнимо с теми нравственными и физическими страданиями, которые Вы можете получить и материальным ущербом который Вы понесёте в результате протечки кровли, но я хочу сказать главное. Всё это реальные рычаги воздействия на Управляющие организации, это наши права, предоставленные нам законом, и мы должны, несмотря ни на что, всегда реализовывать их. И, тем самым, каждый из нас внесёт свою лепту в «воспитание» нарушающих наши права Управляющих компаний, жирующих на наших с вами коммунальных платежах. Действуйте и помните: «Кто молчит, тот соглашается!»

Рекомендую также почитать:

• Узкая специализация юриста
• Каршеринг. Штрафы по договору.

Назад к списку всех материалов